Asuntomarkkinat vuonna 2020

Uus asunto

Jos haaveilet omasta omistusasunnosta tai kesämökistä, voit unohtaa lainat ilman tuloselvitystä. Asunto- ja mökkilainaa haetaan pankista, ja pankki syynää hyvin tarkkaan lainanhakijoiden taustat ja vuositulot. Voit joutua odottamaan lainapäätöstä ja kaupantekoajankohtaa tavallista pidempään, sillä koronakevät 2020 nosti kesämökkien kysyntää valtavasti. Suomalaisia vaivaa varsinainen mökkikuume, mikä näkyy myös kesämökkien hinnoissa. Asuntomarkkinat eivät ole kiihtyneet samalla tavalla vuonna 2020, päinvastoin. Tosin, nopeaa laskua saattaa seurata nopea nousu, jahka Suomi ja suomalaiset pääsevät tarpeeksi toipumaan koronakriisistä.

Koronakriisi vain yksi viimeisten 30 vuoden talouskriiseistä

Koronakriisi on taloudellisesta näkökulmasta katsoen vain yksi viimeisten 30 vuoden viidestä talouskriisistä. Nämä talouskriisit ovat olleet surullisen kuuluisa ja yhä Suomen talouteen vaikuttava 1990-luvun lama, IT-kupla 1990- ja 2000-lukujen taitteessa, vuoden 2008 finanssikriisi sekä vuosien 2012–2014 eurokriisi.

1990-luvun lama vaikutti vahvimmin asuntomarkkinoihin. Vaikka vuoden 2020 koronakriisistä ei ole täysin vielä selvitty, on todennäköistä, ettei se yllä vuosien 1990–1993 tasolle: silloin Suomen bruttokansantuote laski 10 prosenttia.

1980-luvulla lainaa sai helposti, ja rahaa käytettiin hövelisti – myös asuntoihin. Asuntojen hinnat nousivat nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot. Jo vuonna 1989 vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat 30 %, ja vuosina 1989–1990 kauppojen määrä puolittui. Kun vuonna 1988 vanhoja asuntoja myytiin yhteensä 87 400 kappaletta, tehtiin seuraavana vuonna kauppoja enää 47 500. Asuntojen hinnat laskivat vuosina 1990–1993 yhteensä 40 %, mutta asuntolainojen korot lähtivät nousukiitoon. Asuntomarkkinat normalisoituivat vasta vuonna 1998.

IT-kupla vaikutti IT-firmojen osakekursseihin, mutta ei juurikaan asuntomarkkinoihin. Vuoden 2008 finanssikriisi iski asuntomarkkinoihin kuin ruoska – lujaa, mutta lyhytkestoisesti. Finanssikriisi suorastaan lamautti asuntokaupan vuonna 2008: vanhojen asuntojen kauppa väheni vuoden aikana yli 40 prosenttiyksiköllä verrattuna vuoden alun kauppamääriin. Vanhojen asuntojen myynti alkoi kuitenkin kiihtyä jo vuoden 2009 ensimmäisellä kvartaalilla. Hinnat pysyivät vuositasolla entisellään, ja entiselle kauppojen määrien tasolle päästiin vuonna 2010.

Kreikan talouden romahdus aloitti eurokriisin, mikä näkyi muun muassa vanhojen asuntojen kaupan määrän laskemisena vuodesta 2011 vuoteen 2014 lähes 24 prosentilla. Vanhojen asuntojen kauppamäärät eivät ole vieläkään palautuneet vuoden 2011 tasolle.

Koronakriisi saattaa laskea Suomen bruttokansantuotetta 5,5 prosentilla, mutta tämä jää nähtäväksi. Lasku voi olla myös 9 % – näin veikkaavat pessimistisimmät talouselämän kristallipalloon katsojan. Asuntokauppa saattaa vähentyä ainakin 40 % verrattuna viime vuoteen, mutta loppuvuodesta voitaneen olla viime vuoden kauppamäärien tasolla. Ennustetaan myös, että asuntojen hinnat laskisivat vuonna 2020 noin 1,5 %, mutta nousisivat heti ensi vuonna. Asuntolainojen lyhennysvapaat ja pitkään matalana jatkunut korkotaso estänevät hintojen jyrkän laskun, ja toisaalta myös asuntojen pakkomyynnit.

Kaikki on vielä epävarmaa, ja se näkyy vuokra-asuntojen kysynnän kasvuna. Vuokra-asunnoista on hetkellisesti ollut ylitarjontaa, mutta tilanne tasoittunee vuoden 2020 aikana.

Ostaako asunto vuonna 2020?

Kerrostalot

Koronakriisi ei tarkoita sitä, etteikö nyt kannattaisi ostaa asuntoa tai kesämökkiä. Jos korona ei ole vaikuttanut sinun tulo- ja varallisuustasoosi, on nyt ihan yhtä hyvä aika ostaa asunto kuin muulloinkin. Kesämökkien hinnat ovat nousseet, mutta huolellisen penkomisen tuloksena voit löytää hinta-laatusuhteeltaan hyvän mökin myös vuonna 2020. Osakeasuntojen ja omakotitalojen hinnoissa ei ole tapahtunut suurta muutosta, mutta korkotason voi odottaa nousevan tulevaisuudessa. Kun arvioit maksukykyäsi, mieti myös korkojen nousua. Korkojen nousuun voi varautua ostamalla asuntolainalle korkokaton, mikä pysäyttää korkojen nousun tiettyyn kohtaan.

Mieti myös sitä, kuinka todennäköisesti tulet asumaan asunnossa myös tulevaisuudessa. Jos on vaarana, että ikä tai työpaikan menetys pakottaa muuttamaan, saatko asunnon kaupaksi tai vuokralle? Tämä kannattaa ottaa huomioon, oli talouskriisiä tai ei.

Ota huomioon myös vanhojen asuntojen korjaustarpeet ja niihin uppoava. Jos 1970-luvulla rakennetun talon putkiremonttia ei ole vielä tehty, on nyt korkea aika – ja kerrostalon putkiremontti voi maksaa 700–yli 1000 euroa per neliö. Jos ostat 1980- tai 1990-luvun omakotitalon tai kesämökin, varaudu salaojaremonttiin (helposti jopa 15 000 euroa), kylpyhuoneremonttiin (10 000+ euroa) ja esimerkiksi kattoremonttiin (ainakin kymppitonni). Omakotitalon putkiremontin voi saada jo 5 000 eurolla. Onko mökki rantatontilla? Siinä tapauksessa voit joutua päivittämään jätevesijärjestelmää useilla tuhansilla euroilla (ns. paskalaki).